發布日期:2022-10-05
管委會忽視社區頂樓漏水，判賠住戶22萬!
基隆某社區頂樓屋主指出自107年間起即因頂樓漏水，導致壁癌、油漆剝落等損害。經其委請廠商於110年3月間勘察後，判定屋頂平台因防水層材料老化腐壞失效，又放置6座3噸水塔，造成屋頂受力過重。再加上雨水始經由防水層裂縫及孔隙、空洞和破裂面剝落位置，滲入混凝土裂縫，最終導致漏水結果。
而屋主曾於110年3月1日會同管委會主任委員及監察委員親自查看屋內因漏水導致的污損狀況。但當時監委就表示屋主須自行修繕；因此屋主又於同年月5日寄發存證信函給管委會，並與監委至屋頂平台查看漏水原因。但監委仍再次表示拒絕修復，故屋主已善盡告知義務。管委會則主張社區並未收取管理費，且社區之區分所有權人亦決議不願支出原告屋主請求的修繕費用。
基隆地方法院裁決依據：
- 公寓大廈管理條例第3條第4款「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」
公寓大廈大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係公寓大廈之共用部分。復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
- 公寓大廈管理條例第10條第2項「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」而該社區雖未有區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共基金即管理費，但有出租頂樓設置基地台之租金收入，作為修繕公用設備之用。
- 公共基金若有不足支應管理委員會所負法定義務之情形，則應依公寓大廈管理條例第18條第1項「一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。」各款規定籌足，不得以此為由逕行免除管理委員會之義務，更不得由區分所有權人會議任意以多數表決方式，要求個別區分所有權人就無可歸責之損害負擔費用。
最後判決結果：
1.管委會應給付頂樓屋主房屋漏水之必要費用為223,274元。以巨兆工程行說明及估價單為證，觀諸上開估價單記載之「高壓清洗13,024元」、「地面防水102,800元」、「牆面防水17,150元」、「裂縫灌注8,000元」、「壁癌(修復)8,000元」、「室內油漆69,300元」、「廢棄物(清運)5,000元」、「屋頂防水保固(五年)」等項目及金額。
2.頂樓屋主訴訟費用由管委會負擔。
判決原文引用自：
https://law.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=KLDV%2c110%2c%e5%9f%ba%e7%b0%a1%2c877%2c20220729%2c2&ot=in